L'immobilier au Japon

Depuis l'annonce du « Projet de renouveau du quartier Marunouchi » il y a 20 ans, les gratte-ciels de bureaux se succèdent au coeur de la capitale. Mais seules les classes riches peuvent se permettre de vivre dans les quartiers centraux, et la plupart des salaryman habitent dans une préfecture voisine de Tokyo et se rendent quotidiennement au travail dans les transports bondés. Observons aujourd'hui l'habitat japonais.

(Interview : Satomi Kusakabe, Traduit en français : Thierry. C)

Les bâtiments sont des biens de consommation

Au Japon, il existe l'expression tochishinwa (mythe du terrain). Suite à la période de forte croissance de l'après-guerre, les prix des terrains augmenté sans cesse, et de là ont naît cette expression qui signifie « posséder un terrain rapporte ». Dans ce contexte, les particuliers et entreprises ont massivement investi dans les terrains en prévision d'une augmentation future, et ce avec le soutien des banques. Cependant, après l'éclatement de la bulle financière au début des années 90, le prix des terrains a chuté. Les particuliers et entreprises se sont alors trouvés dans l'incapacité de rembourser leurs prêts, qui se transforment en créances douteuses et placent les banques dans une situation difficile.

D'autre part, dans un pays sujet aux séismes et autres catastrophes naturelles, les immeubles sont contrairement aux terrains plutôt considérés comme des « biens amortissables » que durables. C'est pour cela qu'au Japon, à l'instar des biens comme la machinerie, l'outillage, le transport de véhicules, les bâtiments perdent généralement de la valeur avec le temps. Cela dépend des constructions, mais en général les bâtiments de 20 à 40 ans n'ont presque plus de valeur foncière. Au Japon comme en France, il est peu courant de penser acquérir un bien et le revendre, et la tendance est plutôt à acheter la maison de sa vie dans un endroit peu éloigné de la ville. C'est pour cette raison que cela concerne peu les jeunes. Selon une enquête menée par le Ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sur la tendance du marché de l'habitat, en 2009, l'âge moyen des acheteurs de lots en lotissement dans les régions de Tokyo, Nagoya et Osaka, était de 37,6 ans. Cette moyenne est de 37,5 ans pour les maisons. Pour ce qui n'est pas dans le neuf, l'âge moyen passe à 39,8 ans pour les lotissements et 40 ans pour les maisons.

Les gratte-ciels de bureaux de la capitale

A l'intérieur de Tokyo, les 5 quartiers de Chûô, Minato, Shinjuku, Shibuya et Chioda, sont essentiellement des concentrations de bureaux. En janvier 1988, Mitsubishi Jisho, le plus grand propriétaire foncier du quartier Marunouchi, annonce le « Projet de renouveau du quartier Marunouchi ». Le groupe fait ainsi construire une soixantaine d'immeubles de 40 à 50 étages, soit environ 200 mètres de hauteur, souhaitant faire de ce quartier un centre financier international. Le chantier était supposé durer 30 ans. Aujourd'hui, 20 ans plus tard, les gratte-ciels continuent toujours à pousser dans les quartiers de Marunouchi et Ôtemachi.

L'avenir de l'habitat au centre des villes ?

Avec le développement des nouveaux moyens de communication comme internet et les téléphones portables, la forme du travail dans l'entreprise évolue. Jusqu'à maintenant , les employés travaillaient dans l'entreprise, y organisaient des réunions, et la communication s'effectuait en face à face. Mais désormais, il est possible de recourir à la visioconférence, et l'entreprise à une existence minimaliste spécialisée dans la gestion des affaires, le service client et le suivi des stocks.

Parallèlement à ces changements sociaux, le pays a du faire face aux « problèmes de 2003 ». Durant cette année, de nombreux grands immeubles de bureaux se construisent successivement, ce qui augmente la possibilité de surabondance de pièces non habitées, et provoque particulièrement la crainte des agences immobilières. En juillet 2002, le parti libéral démocrate organise une « conférence d'investigation sur les terrains et le logement » d'où ressort la « Vision de l'habitat du 21ème siècle ? Suggestion globale sur les mesures du logement ». Dans ce cadre, une proposition est faite pour prendre en considération le problème des espaces de bureaux inoccupés. Cette idée propose notamment un nouvel environnement de vie avec les habitations au coeur de la ville à la place des bureaux. Actuellement, les loyers étant trop élevés au centre de Tokyo, la plupart des employés résident en périphérie dans les préfectures de Saitama, Chiba ou Kanagawa, et viennent travailler quotidiennement sur Tokyo. Selon « l'enquête sur les bases de la vie en société » réalisée en 2006 par le Ministère japonais des Affaires intérieures et des Communications, les habitants de la préfecture de Kanagawa sont dans tout l'archipel ceux qui rentrent en moyenne le plus tard du travail chez eux. On considère que ce phénomène s'explique notamment par le nombre d'habitants de cette préfecture travaillant à Tokyo ainsi que la longueur des transports correspondants. Si l'on arrivait à créer un nouveau cadre de vie rapprochant les personnes de leur lieu de travail, on pourrait certainement s'affranchir définitivement des trains bondés.

Louer au Japon

Éléments auxquels il faut faire attention lors du bail

Pour louer une maison au Japon, il faut d'abord une première garantie ou ichijikin. Cette somme est nécessaire pour avoir le droit de louer un bien, et se distingue du loyer. Il s'agit en quelque sorte d'une garantie contre le risque d'impayés. On trouve également la reikin (honoraire). Lorsqu’on loue un appartement ou une maison, on la verse directement au propriétaire. Elle apparaît généralement sous le nom de shareikin (honoraire de remerciement). En effet, à l'origine, afin de compenser les faibles loyers fixés par le gouvernement d'après-guerre, les propriétaires faisaient payer cette somme pour les remercier de louer leur bien, d'autant plus qu’ils avaient un poids très important dans un contexte de difficultés à se loger. Quoi qu’il en soit, cette habitude à perduré dans le temps, mais on trouve actuellement de plus en plus de biens proposés sans reikin.

Contrairement à la France, les bailleurs japonais tolèrent très peu le changement de tapisserie ou autres modifications, et il faut la plupart du temps utiliser le bien tel que vous le louez au départ. Si vous plantez des punaises pour mettre un poster ou bien changez la tapisserie sans l'accord du propriétaire, ce dernier pourra utiliser une partie de votre caution (shikikin) s'il estime que des travaux sont nécessaires pour remettre le bien dans son état d'origine. Il convient donc de faire bien attention.

De plus, si vous renouvelez le bail au bout d'un ou deux ans, il pourra vous en coûter un mois de loyer.

Le garant-responsable interviendra en cas de problème au même niveau de responsabilité que le propriétaire. Contrairement à un garant ordinaire, le propriétaire peut lui réclamer de l'argent directement en cas de problèmes, il convient donc là encore de faire attention au moment de la signature.

Au Japon, les surfaces des biens immobiliers sont principalement exprimées en nombres de tatamis (6 tatamis,8 tatamis,…). 1 tatami représente environ 1,62m². Les terrains sont quant à eux exprimés en tsubo, 1 tsubo représentant environ 3,3m².

L'agencement

Pour les personnes vivant seules, l'agencement le plus représentatif se nomme one room, ou « 1K ». Comme son nom l'indique, le one room n'a qu'une seule pièce qui comprend la cuisine. A l'inverse, le 1K dispose d'une cuisine dans un espace indépendant (le K provenant de l'anglais kitchen). Normalement, vous trouverez une entrée, une cuisine, des toilettes et une baignoire, ce qui constitue l'agencement de base. Mais de nombreux 1K étant très proches d'un one room, il vaut mieux visiter ou consulter les plans avant de signer. La surface moyenne d'un one room est de 15 à 25m², soit 6 à 8 tatamis.

L'abréviation UB est un terme japonais d'inspiration anglaise qui signifie unit bath. Il s'agit d'un semble compact produit de façon industrielle qui comprend une baignoire, des toilettes, un lavabo, ainsi que les diverses installations électriques. La salle de bain étant ainsi totalement isolée du reste de la pièce, ce système a le mérite de limiter l'humidité. Le nettoyage est également simplifié car il n'y a pas d'espace entre la baignoire et les murs.

Pour les familles avec enfants, il y a des types d'agencement plus adaptés comme le 2LDK et supérieur. LDK est l'abréviation de « Living – Dining – Kitchen », et est un agencement proposant la surface et les fonctionnalités nécessaires pour « Vivre- Manger-Dormir ». La plupart du temps, on trouve une pièce de style occidental (yôshitsu) avec du parquet, et une pièce de style japonais (washitsu) avec des tatamis. Les washitsu sont appréciées car elles sont bien adaptées aux futons. En effet, dans des maisons souvent étroites, on préfère utiliser des futons faciles à ranger que des lits.